从资金流动看“返乡置业潮”(转载)

冰芬春馨

　　从资金流动看“返乡置业潮”
　　王志宏　章林晓
　　“独在异乡为异客，每逢佳节倍思亲。”春节是阖家团圆的日子，不论是外出打工的农民工，还是大学毕业就留在城市发展的人，在春节前夕都纷纷踏上了返乡之程。伴随着这股年复一年的春节“返乡潮”，是这些年来二三线城市越来越火热的“返乡置业潮”。
　　一线城市房价难以承受之痛
　　1月18日，国家统计局数据显示，2013年12月70个大中城市中65个城市新建商品住宅价格环比上涨，69个城市同比上涨，北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅销售价格的同比涨幅连续4个月超过20%。
　　对一线城市房价涨幅较大，国家统计局局长马建堂分析称，主要有这么几个深层原因：一是都为特大城市，人口多，刚性需求和其他需求都比较强；二是由于政治经济文化发达，对流动人口吸引力大；三是土地资源稀缺性尤其是好地段的珍贵性，更加明显和突出。
　　马建堂的分析确实道出了一线城市房价涨幅较大背后隐藏的深层次原因。另外，如果我们再结合从货币角度入手分析，或许就更能揭示出大城市房价之所以屡调不下，特别是一线城市房价去年涨幅连续4个月超过20%的奥秘了。
　　截止目前，从存量看，中国M2/GDP已近200%；而从增量看，这20多年来M2增速差不多是GDP增速的一倍；货币供应量远远超过GDP增长速度。而且这部分货币供应量并非是均匀分布的，而是集中去了大城市特别是一线城市。
　　2013年6月27日，银监会主席尚福林在向全国人大常委会报告农村金融改革发展情况时就曾坦陈“存贷比”存在两个不平衡：一是城乡不平衡，县域存贷比远低于城市地区；二是区域不平衡，中西部县域存贷比远低于东部县域，“抽瘦补肥”现象较为突出。
　　众所周知，由于现代技术进步，产能过剩日趋明显，工业品价格持续下跌，是工业化过程中的常态。因此，远超GDP增速的货币供应量，“抽瘦补肥”去了经济发达地区特别是一线特大城市后，主要是集中去了房地产市场。
　　虽然一线城市房屋供应量增长幅度不低，但依然远远落后于需求的增长，房价上涨也就成了必然的结果。京沪穗深等一线城市，历来被视作楼市风向标。一线城市的房价也就成了普通“北漂”（包括“沪漂”等）难以承受之痛。
　　据国家统计局数据，2013年12月，四大一线城市房价继续领涨全国，其中北京以20.6%的同比涨幅居首。相对于房价的飙升，人们收入的增长就低得多了。2013年，北京城镇居民人均可支配收入40321元，比上年增长10.6%。
　　一些大学毕业留在一线城市发展的年轻人，尽管月收入可达1万以上，但面对高价位基础之上猛涨的房价，购房置业的希望依然遥不可及。而在国人传统理念中，住在租来的房子里，是很难产生归属感的。
　　难以承受的不仅仅只是房价
　　远超GDP增速的货币供应，“抽瘦补肥”去了一线特大城市，带去的绝不仅仅只是房价的居高不下，同时带去的还有公共资源极度紧张、人口与资源矛盾极其尖锐的大城市之病，进而使“城市让生活更美好”成为奢望。
　　春节前后，在微信朋友圈有一则流传甚广的帖子：过年回家如果你有朋友是从北京回来的，请给他（她）多一点帮助。那里房价极高各种消费更高，生活精神压力巨大，呼吸的空气还不好。放假回家时，吃饭聚餐就不要和他（她）AA了，你请他（她）吧……
　　这虽然是则调侃的帖子，但之所以能在微信朋友圈中特别是“北漂族”中流传得这么火，同其在一定程度上形象地道出了普通“北漂”真实辛酸的生活不无关系。“北漂”遭遇的不仅只有高房价，还有拥挤的交通、大气的污染、亲情思念的煎熬……
　　2012年10月31日，中国科学院发布了《中国新型城市化报告2012》，报告对中国50个城市上班路上的平均时间进行了排名，北京以52分钟居榜首，广州、上海以48、47分钟紧随其后，深圳以46分钟居第四。
　　2014年1月10日，绿色和平发布了全国74个城市2013年的PM2.5年均浓度排名。PM2.5年均浓度35微克每立方米为达标，而北京的年均值为90.1微克每立方米，最大日均值为646微克每立方米。即便是海滨城市的上海，PM2.5年均值也达到了60.7微克每立方米，最大日均值为421微克每立方米。
　　百善孝为先，中国是讲究孝道的国家。古代甚至强调“父母在，不远游，游必有方。”当今社会虽不再刻意强调这些了，但子女闯荡在外，对家乡父母的挂念还是永续存在的，尤其是那些独生子女漂荡在外的。正在热播的电视剧《老有所依》就是现实生活真实的反映。
　　最近，中央印发的《关于调整完善生育政策的意见》提出，“调整完善生育政策，符合人口发展规律”，“减缓人口总量在达到峰值后过快下降的势头”。这一方面表明决策层已意识到要及时应对低生育率和老龄化问题，另一方面也从一个侧面说明“北漂”开始逐渐以独生子女为主体了。
　　一线城市养老机构“一床难求”，其申请成功的困难程度不会亚于购房置业。有媒体报道“进北京最火养老院，排队要等100年”。接父母到自己工作地体面地养老，对于许多“北漂”来说恐怕更不容易实现。
　　“返乡置业潮”终将风生水起
　　日满则晷，月满则亏。一线城市房价的持续猛涨，是因为伴随着大批年轻人对大城市生活的向往，有源源不断的资金从农村到城市、从中小城市到大城市尤其是特大城市的流动。现在，这种流动已呈现出逐步放缓的态势。
　　由于适龄人口减少等原因，高校招生拐点从2009年已开始出现，报名人数从2008年的1050万已连年下降到2013年的912万人。硕士研究生招生，虽然2014年首次取消“不超过40岁”年龄限制，但报名人数依然比2013年减少4万人。
　　如果说高房价将彻底断绝普通“北漂”一线城市置业落户幻想；交通拥堵、雾霾天气会部分打消财富人士一线城市购房安居倾向；那么高校招生和研究生招生拐点的接连出现，足以让嗅觉灵敏的投机人士意识到一线城市炒房投机的风险了。
　　“返乡置业潮”终将风生水起。卖产品就是卖需求，各种需求决定各种购买行为，购买行为的产生和实现都是建立在需求的基础之上的。“返乡置业潮”这些年来之所以能够兴起和发展壮大，关键在于人们算的是经济帐，感情帐，以及生活质量帐。
　　有关楼盘销售案例充分证明，这些年来，各地房地产商在新春营造的“返乡置业潮”中凡取得不错业绩的，其都是或自觉或不自觉地恰到好处地迎合了客户购房需求背后所算的经济帐，感情帐，以及生活质量帐的。
　　在新型城镇化规划布局背景下，精确把握不同客户的购房需求，有针对性地推出合适楼盘和采取促销策略，不光能在短暂的春节“返乡置业潮”中赚个盆满钵满，而且还有望将“返乡置业潮”做长做久。
　　该文已发2014年第2期《城市开发》杂志　
   
   
   
   
   
   
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