一手房m更名风险暗藏
二手房交易可以免税？近期，一种标有“一手更名”，号称能“免税”的二手房源在不少中介挂牌。
《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)记者调查后发现，这些所谓“一手更名”的房源，部分是二手房主在购买时由于限购等原因，仅签订了购房合同，支付了“全款”，但未办理过户手续和房产证，在交易时可在开发商的配合下直接按购买一手房计，从而免征二手房交易税。
在“国五条”的影响下，这种号称能避税的交易方式触动了人们敏感的神经。
但法律专家认为，此类操作方式无论对于上家还是下家均有风险，任何一方反悔均可能使合同无效。
中介：确有一手更名
记者在沪上某房地产(行情 专区)网站的二手房源发布页面输入“一手更名”后，共出现1052条房源信息。
《东地产》随机选取了8条房源信息，并拨打了中介所留电话，询问该“一手更名”房源情况。
其中，有5位中介人员表示，自己也“不知道‘一手更名’是什么意思，就是看到同事写了就写了”，以赚取点击率。
另外3套“一手更名”房源信息，则被发布中介证实为“真实房源”，且可以“免税”。
中介小杜表示，手中的该套位于惠南板块的房源，是由于卖家在和开发商签订合同、支付定金后，银行(行情 专区)贷款由于各种原因没批下来，买家无力支付房款，只能将名额转让，“只需把定金付给卖家就可以了，其余都是和开发商进行交易，和一手房没什么两样，也不用交税。”
中介小陈表示，手中的该套位于周浦板块的房源，是卖家和开发商签了合同，付了全款，但没有过户办产证。“你要买这套房，钱是支付给卖家的，到时候只要卖家到开发商那里把合同退掉改成你的，开发商会协助更名。接下去就和一手房一样，直接过户办产证，不用交税。”
当《东地产》问起如此操作是否会有风险时，小陈坦言，“我们都操作过好多次了，要是有风险我们就不会做，不然到时候官司缠身我们也很麻烦的。”
中介小杨则表示，手中该套位于惠南板块的房源，是开发商作为工程款抵给承建商的，没有备过案。房源的价格比外面便宜，但必须付全款，操作方式和一手房一样，免税。
《东地产》记者询问，自己买入该套房源时既然付了全款，是否也可以不过户、不办房产证，到时候卖给下家时直接以更名的形式免税？
小杨表示，“这样的操作我们是不可以的，除非要和开发商有‘关系’。”
开发商：可以先不过户
事实上，在沪上不少楼盘，只付款不过户，开发商协助更名的方式无需特殊关系便可操作。
在长宁某楼盘，《东地产》以购房者的身份询问售楼员，自己被限购，但想买房，能否用付全款的方式购买。
该售楼员表示，开发商的政策是，如果由于限购导致无法过户，购房者可以付款并签订销售合同，在交房后也可以入住。“如果在两年内限购取消，开发商会协助购房者办理过户手续。如果在两年内限购没有取消，开发商则会协助购房者办理更名，而具体更改为谁由购房者自行负责。之所以定为两年，是因为时间拖了太长对于购房者自身也不利。”
“具体付全款、分期付款或者部分贷款，到时候还可以谈。”该售楼员补充。
在徐汇区某楼盘，售楼员同样告诉《东地产》，如果购房者被限购，可以采用“付全款，签合同，暂不过户”的方式购房。“用这种方法操作的人还是比较多的。”
一位不愿具名的楼盘营销总监告诉《东地产》，该情况在销售中确实存在，主要还是一些被限购的人希望能买房。在合理、合法的情况下，开发商一般都会协助购房者办理更名手续。
专家：买卖双方均有风险
看似“双赢”，同时规避了税收、限购政策的“一手更名”房，在法律专家看来却有较大的风险。
上海9大邦律师事务所房地产专业律师王秋瑞告诉《东地产》，所谓一手更名，应该就是在产证办出之前，变更合同主体，即由上家变为下家，然后凭合同办房地产权证。
理论上说，因在**时文件显示的可能都是一手房交易信息，所以可能会被认定为一手房，进而不被征收20%所得税。
但是，如此操作可能会有这样几种风险：一是合同变更需要重新备案，进而会被重新审查，若房地局发觉此操作的真实目的是买卖，有可能会拒绝办理登记，进而无法完成交易。此时，买家风险很大。二、即使合同名称变更并备案，**环节中也不排除仍被认定为二手房买卖，进而仍需要征收所得税。此时，卖家风险大。三、无论何种情况，任何一方对交易反悔，都可能主张双方属于逃避税费，因此双方合同因违法而应被认定为无效。诉讼中，合同被认定为无效并非没有可能。
所以，除了税费以外，交易本身的合法性也存在很大风险。
对于一些被限购人群，采用“付全款不过户”的购房方式，王秋瑞同样指出了其中的风险所在：“商品房买卖合同上对过户通常都限定了时间，如果逾期买家不过户，则买家违约，开发商甚至可能解除合同并收取违约金。法律上讲，限定的时间是由开发商和购房人约定的。但事实上，条款都是由开发商起草，由开发商定。”
“另外就是刚才说到的，卖出时，开发商是否同意配合办理所谓合同变更，这是很难保证的事情。有时可能是具体经办人员口头承诺，但若发生诉讼开发商却又予以否认。”王秋瑞补充
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